案例分享｜交屋後發現漏水怎麼辦？水電師傅、專業房仲這樣說！

目錄

一、看屋小眉角，從細節看出中古屋是否有漏水看

二、中古屋漏水難根治！想抓漏只靠打針行不通
Q：當時建商漏水處理方式有無不妥？
Q：中古屋抓漏的困難之處有哪些？
Q：中古屋抓漏費用大約多少？

三、房屋瑕疵擔保是什麼？瑕疵擔保責任歸屬誰？

四、交屋後漏水該如何向前屋主求償？訴訟流程會怎麼走？

房屋漏水對於屋主來說是非常棘手的問題！房屋如果發生漏水很難賣出，買方也很怕買到漏水屋，因此買賣房子最害怕的遇到的事情就是房子漏水。

在高房價的壓力下，不少人會折衷購買中古屋，而購買中古屋最怕的就是遇到中古屋瑕疵、中古屋漏水的問題，今天我們就要藉由吉米的故事，告訴大家如何避免買到漏水屋以及買到漏水屋的自救方式：

” 屋主吉米去年買了一棟屋齡20年的中古屋，想不到交屋後不到1年，櫃子後方就冒出了壁癌，心急如焚的屋主馬上連絡了建商前來解決漏水問題，但過了一陣子後漏水的問題又再度復發。
無奈之下，屋主只好找來抓漏師做檢測，最後得知原來當時建商只是往漏水點注射發泡劑而已，沒有從根源解決漏水問題。 ”

由於台灣受到季風氣候與地震帶的影響，房屋漏水的狀況時有所聞，像吉米這樣的房子漏水糾紛更是不勝枚舉。

以下將透過QA問答的方式，訪問專業的水電師傅以及房仲如何避免此類漏水糾紛與正確處理方式。

一、看屋小眉角，從細節看出中古屋是否有漏水

一般人像是吉米，在賞屋時可能只會看格局、採光等外在的屋況條件，但也不要忘記仔細觀察，屋子是否有曾經出現漏水的情況。可以仔細觀察常發生漏水的浴室、廚房、陽台這些地方，查看這些地方的天花板、外牆牆腳以及窗框周圍是否有出現以下情況：

• 水痕
• 修復壁癌的痕跡
• 明顯裂縫
• 牆面顏色不均

若是有出現以上情況，請詳細記錄下來，並在出價前詳閱房屋的不動產說明書，裡頭有記載屋主填寫的建築物瑕疵情況，確認是否真實看房情況與說明書上面記載吻合，並了解漏水原因，才不會簽約後發現瑕疵後要反悔，保障自己的權益！

此外，不論是新屋、中古屋，買賣後最好都要先「驗屋」，避免後續要多費心力處理漏水的窘境，下列這些地方都會是驗屋的重點：

• 浴室
• 窗框
• 水路管線
• 牆面

延伸閱讀：水電師傅教你怎麼驗屋兼抓漏

二、中古屋漏水難根治！想抓漏只靠打針行不通

回到吉米的案例，我們來想想：

Q：當時廠商以打針處理漏水的方式有無不妥？

打針屬於傳統抓漏工法，這個方法沒有不行，只是如果是大面積的漏水，單靠打針、重新上油漆遠遠不夠，是治標不治本的作法，還是要找出漏水處才能根除問題。

那麼有哪些方法可以根除漏水呢？水電師傅認為重作防水層、修繕漏水源頭才是真正有效的方式。

Q：中古屋抓漏的困難之處有哪些？

按照我們多年的抓漏經驗，中古屋管線複雜老舊，還常常伴隨著多處漏水的問題，很多屋主以為只有一處滲漏，結果一抓才發現好多地方都漏水了。

Q：中古屋抓漏費用大約多少？

漏水處理並沒有一個公定價，房屋漏水修繕價格會依照漏水面積、使用的抓漏儀器而定，而傳統打針工法雖然比較便宜，但不見得能完全根治漏水，反之；新型態的科技抓漏雖然費用比較高一些，但卻大大提升的抓漏的準確度，省去來回折騰的麻煩與時間。

延伸閱讀：抓漏全攻略，一篇文搞懂漏水原因、抓漏儀器、抓漏費用

三、房屋瑕疵擔保是什麼？瑕疵擔保責任歸屬誰？

Q：想避免買到漏水屋，在買賣房屋時我要注意什麼？

漏水通常不可能會是短時間內造成的情況，而是長時間累積的問題，因此交屋後出現漏水，就很有可能是之前就發生的瑕疵，那麼買到漏水的中古屋該怎麼辦？到底是要找屋主負責，還是只能自己默認接受呢？在買房前，民眾要先釐清瑕疵擔保與保固這2個概念：

民法第三百五十六條：

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

• 瑕疵擔保：指的是賣方需要對「房屋交易當時就有的瑕疵」負責，並向買方擔保這個房屋部會因此滅失或減少價值，此期限為5年。
  這代表買方在交屋五年內發現漏水，需在發現的六個月內通知賣方，再由土木技師去做漏水檢測，判斷此漏水問題是交屋前還是交屋後出現的問題。若是交屋前出現的漏水問題，為法律上認定的瑕疵，則由前屋主負責，若是交屋後才出現的漏水問題，就不是法律上認定的瑕疵，由現任屋主負責。
• 保固：指的是由出賣人（建商、屋主、仲介等）提供的保證，在一定期限內，如果房子有漏水問題，賣方必須付「修繕」責任，這個期限通常是1年或是1年半。

綜上所述，只要買方在不知情況下買到滲漏水屋，都可依法請求賠償或是漏水屋折價，但要負起舉證責任！

四、交屋後漏水該如何向前屋主求償？訴訟流程會怎麼走？

1. 寄出存證信函：在發現屋子有漏水情況的當下，最好馬上拍照、錄影存證，並通知前屋主或是仲介，若是對方沒看訊息、不接電話，打算冷淡處理度過六個月的期限，那麼寄出存證信函是最正式、保護自己的通知方式。
2. 提出告訴：若是對方依舊不處理，可在對方知悉漏水狀況的六個月內去向法院提出告訴，主張權利
3. 調解委員會：法院會先排定調解一次，若是雙方接受調解結果則結案。若調解失敗，進入訴訟程序並開始開庭。
4. 第一次開庭：原告向法院申請漏水鑑定，並由各地土木技師、建築師、台灣營建防水技術協進會進行。
5. 第二次開庭：檢定報告出爐，由結果判定被告是否有負起修繕責任的義務及賠償責任。

以上的程序一走就一定會是半年以上起跳，想像一下你買了新房子，卻需要等很長的時間才能重新裝修浴室，並且要忍受漏水的不方便，其實是很大的挑戰，更不用說開庭需要的費用以及律師費的支出。

因此，若是遇到這樣的狀況，建議先評估漏水的嚴重性以及修復的價錢為何，走上法院是最後也是唯一能強制前屋主負起責任的手段！

以上就是關於買到漏水中古屋時的處理方式，如果你喜歡我們的文章，歡迎分享給其他親朋好友，若有抓漏相關的問題，也可以點擊連結到LINE上詢問！

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